Jak sprawdzić, czy działka leży na terenie zalewowym?

#Jak sprawdzić, czy działka leży na terenie zalewowym – krok po kroku

Podstawowym źródłem są mapy zagrożenia powodziowego (MZP) i mapy ryzyka powodziowego (MRP). Sporządzają je Wody Polskie, a zatwierdza minister właściwy do spraw gospodarki wodnej (art. 169–171 Prawa wodnego). Publikowane są w Hydroportalu ISOK – Informatycznym Systemie Osłony Kraju.

1. Ustal identyfikator działki albo jej dokładne położenie (pomoże poradnik jak znaleźć numer działki).
2. Otwórz Hydroportal (wody.isok.gov.pl) i wybierz mapy zagrożenia powodziowego. Wersje do pobrania w PDF są na mapy.isok.gov.pl.
3. Przybliż mapę do działki i włącz kolejno warstwy scenariuszy: 10 %, 1 % i 0,2 %.
4. Sprawdź głębokość wody w miejscu działki – mapy zagrożenia pokazują nie tylko zasięg, ale też głębokość i prędkość przepływu.
5. Sprawdź obszary za wałami – osobne warstwy pokazują teren zagrożony w razie zniszczenia wału przeciwpowodziowego lub budowli piętrzącej.
6. Zajrzyj do mapy ryzyka, jeśli działka jest w zasięgu wody – pokaże, co w tym obszarze jest narażone.
7. Zanotuj wynik z datą sprawdzenia i informacją, z którego cyklu pochodzą mapy.

Zagrożenie i ryzyko powodziowe z ISOK możesz też włączyć jako warstwy na mapie TeTereny, razem z granicami działek i ortofotomapą.

#Mapa zagrożenia a mapa ryzyka powodziowego

Mapa zagrożenia odpowiada na pytanie, dokąd sięgnie woda. Mapa ryzyka – co w tym zasięgu jest narażone. Kupującemu działkę wystarczy zwykle mapa zagrożenia; mapa ryzyka pomaga ocenić skalę problemu w całej okolicy.

#Scenariusze 10 %, 1 % i 0,2 % – co oznaczają

Każdy scenariusz opisuje powódź, której prawdopodobieństwo wystąpienia w danym roku wynosi odpowiednio 10 %, 1 % i 0,2 %. Mówi się o nich potocznie „woda dziesięcioletnia”, „stuletnia” i „pięćsetletnia”. To prawdopodobieństwo w każdym roku, a nie harmonogram – woda stuletnia może pojawić się dwa razy w ciągu kilku lat.

Obszary dla scenariusza 0,2 % i dla zniszczenia wału są pokazane na mapach, ale nie są obszarami szczególnego zagrożenia powodzią (art. 169 ust. 2 Prawa wodnego). Nie wiążą się więc z zakazami opisanymi niżej – mimo to oznaczają realne ryzyko, które warto uwzględnić przy projekcie domu i ubezpieczeniu.

#Obszar szczególnego zagrożenia powodzią – co oznacza dla działki

Obszary szczególnego zagrożenia powodzią (OSZP) to według art. 16 pkt 34 Prawa wodnego:

• obszary, na których prawdopodobieństwo powodzi wynosi 1 % lub 10 %,
• obszar między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub wysokim brzegiem, a także wyspy i przymuliska,
• pas techniczny.

Na OSZP obowiązują ograniczenia z Prawa wodnego:

• Uzgodnienie z Wodami Polskimi – projekty planu ogólnego, planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego wymagają uzgodnienia w drodze decyzji (art. 166 ust. 2). Wody Polskie mogą odmówić, m.in. gdy inwestycja zagrażałaby zdrowiu ludzi.
• Pozwolenie wodnoprawne – jest potrzebne do lokalizowania na OSZP nowych obiektów budowlanych oraz przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (art. 390 ust. 1).
• Zakazy – na OSZP nie wolno m.in. gromadzić ścieków, nawozów naturalnych, chemikaliów i odpadów ani lokalizować nowych cmentarzy (art. 77 ust. 1 pkt 3). Od zakazu gromadzenia ścieków i pozostałych substancji Wody Polskie mogą zwolnić w drodze decyzji.

Gminy, na których obszarze są OSZP, przekazują Wodom Polskim dwa razy w roku rejestr wydanych decyzji o warunkach zabudowy (art. 67 ust. 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) – to jeszcze jeden sygnał, że budowa na takim terenie jest pod szczególnym nadzorem.

Strefa obejmuje tylko część działki

Często zasięg wody przecina działkę, a nie obejmuje jej w całości. Zmierz na mapie, jaka część działki leży w strefie i gdzie wypada planowany budynek. Pamiętaj jednak, że wymogi z Prawa wodnego dotyczą lokalizowania obiektu na OSZP, a dojazd do domu przez zalewany teren bywa problemem nawet wtedy, gdy sam budynek stoi wyżej.

Dla kupującego oznacza to dłuższą i bardziej niepewną drogę do pozwolenia na budowę. Ma to znaczenie także przy szambie czy przydomowej oczyszczalni – sprawdź, jakie rozwiązania odprowadzania ścieków dopuszcza plan i czy potrzebne będzie zwolnienie z zakazu.

#Działka za wałem przeciwpowodziowym

Wał nie usuwa ryzyka – zmienia jego charakter. Teren między rzeką a wałem należy do OSZP. Teren za wałem może być poza zasięgiem wody stuletniej, ale mapy pokazują osobno obszary zagrożone w razie zniszczenia wału. Jeśli Twoja działka leży w takim obszarze, formalnych zakazów z art. 77 nie ma, lecz w razie przerwania wału woda może dotrzeć szybko i głęboko. Sprawdź głębokość wody dla tego scenariusza i zapytaj w gminie o historię lokalnych powodzi.

#Podtopienia to nie powódź z map

Mapy zagrożenia powodziowego dotyczą wylewów rzek i wód morskich. Nie pokazują podtopień – sytuacji, w której woda pojawia się w piwnicy lub wykopie z powodu wysokiego poziomu wód gruntowych albo intensywnych opadów, nawet daleko od rzeki.

Informacji o obszarach zagrożonych podtopieniami szukaj w danych hydrogeologicznych Państwowego Instytutu Geologicznego – PIB. Przy działce z wysokim poziomem wód gruntowych warto przed projektem wykonać badania gruntu, bo od nich zależy rodzaj fundamentów, możliwość budowy piwnicy i sposób odprowadzania ścieków.

Historia zalań i to, czego mapy nie pokazują

Nie każdy mały ciek czy rów melioracyjny ma na mapach wyznaczony zasięg zalewu. Dlatego warto dodatkowo:

• porównać archiwalne zdjęcia lotnicze – na niektórych widać rozlewiska i zastoiska wody,
• zapytać sąsiadów i urząd gminy o zalania w przeszłości,
• obejrzeć teren po większych opadach: zastoiska, mokre zagłębienia, roślinność typowa dla podmokłych łąk.

#Które mapy obowiązują – sprawdź datę

Obecnie obowiązujące mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego to mapy II cyklu planistycznego, podane do publicznej wiadomości 22 października 2020 r. Mapy podlegają przeglądowi co 6 lat (art. 171 ust. 8 Prawa wodnego), a Wody Polskie prowadzą przegląd i aktualizację w III cyklu.

Przed decyzją sprawdź na Hydroportalu, czy obowiązują już mapy z aktualizacji. Zasięgi mogą się zmienić – zarówno z powodu nowych obliczeń, jak i nowych budowli przeciwpowodziowych.

#Przykład: zagrożenia wodne w przykładowym raporcie

Rozdział „Zagrożenia” w raporcie o działce zestawia mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego (MZP i MRP), obszary zagrożone podtopieniami, osuwiska z bazy SOPO i ruchy terenu z danych satelitarnych – przy każdym ustaleniu ze źródłem i datą pobrania. Rozdział o lokalizacji zawiera też archiwalne ortofotomapy, na których można szukać śladów dawnych rozlewisk. Raport ma charakter informacyjny i nie zastępuje badań geotechnicznych.

#Co zrobić dalej: lista kontrolna

1. Sprawdź działkę na mapach zagrożenia powodziowego dla scenariuszy 10 %, 1 % i 0,2 %.
2. Jeśli działka jest w zasięgu wody 10 % lub 1 % – licz się z uzgodnieniem z Wodami Polskimi i pozwoleniem wodnoprawnym.
3. Sprawdź warstwę obszarów zagrożonych w razie zniszczenia wału.
4. Sprawdź zagrożenie podtopieniami i zaplanuj badania gruntu.
5. Zapytaj w gminie i u sąsiadów o historię zalań.
6. Sprawdź na Hydroportalu, z którego cyklu pochodzą mapy.
7. Pozostałe sprawdzenia znajdziesz w checkliście przed zakupem działki.